博物馆奇妙夜1下载中小房企这样拿地,能在三四线打败巨头,还能冲千亿!-小镇先知

中小房企这样拿地,能在三四线打败巨头,还能冲千亿尹美丽!-小镇先知


现在的房地产行业,在规模效应下,中小房企越来越危险。但是,也有一些中小房企,却在规模战中成功突围,实现规模快速增长越活越好,例如目前正快速成长的一批浙系房企。其中很有代表性的是祥生和华鸿嘉信。
祥生从2015年的109亿,到2017年实现619亿,两年翻五倍,规模排名一路飙升!
华鸿嘉信靠独特的布局和拿地逻辑,逆势向上。2013年,销售额15亿;2017年,销售额349亿,4年23倍光速扩张!
祥生、华鸿嘉信这些曾经的小房企,规模爆发背后到底是什么战略逻辑玫琳凯激素?中小房企如何借鉴和学习,突破目前的规模瓶颈?


01
又要扩规模,又要资产安全
5个指标决定
中小房企必须要快,要下沉到三四线
?
中小房企抗风险能力相对是比较低的,所以,卞克认为房地产开发的本质是金融产品和服务,中小房企在做投资的时候,有一个大的原则,就是坚持流动性覆盖安全性,安全性大于盈利性。无论在定位还是操盘上都要坚持这个大原则。
理论上,一个中小房企一年投入10个亿的自有资金可以催生120亿的销售规模,市场上行期可以做到更高。如何以1挑10,四两拨千斤?主要是通过自有资金和销售额之间的梯度关系进行测算,运用并控制好以下5个指标:
指标一:自有资金的年度周转率
也就是要快周转,目前祥生、华鸿嘉信的自有资金周转能做到一年1.5次,9个月左右现金回流。
指标二:资金杠杆率
阿基米德曾经说过:“给我一个支点,我就能撬起地球。”
杠杆率决定了自有资金的撬动能力盖欧扎克。卞克认为,对开发商来说,在市场单边上扬、利润高且对市场判断精准的时候,一定要敢于加杠杆。一旦市场横盘,在一个箱体内窄幅震荡时,为了降低风险,就要降杠杆王睁茗,少用债务融资,提升股权性融资比例。
市场上行通道,优质项目融资杠杆率可做到1:9,通常水平是2:8,但现在逐步回归理性,三四线开始分化,融资杠杆一般也就4:6、3:7。
指标三:地货比
也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。现在一二线城市很多大于1:1.5,在浙江能做1:1.8,还有些地方能做到1:3~4,行情好的时候1:9的项目都有,祥生和华鸿平均差不多 在1:2.5以上。
如果地货比能做到1:3的话,再加上前面的资金周转1.5*融资杠杆4,那你自有资金杠杆率就是18倍了。
指标四:土地的年度转化率
也就是土地货值有多少能转化成供货。目前华鸿嘉信是要求是,6月份前的土地,当年的供货率要达到80%,博物馆奇妙夜1下载那18*0.8就是当年能够提供的货值。
指标五:当年销供比
顾名思义,这是指供出来的货有多少能卖掉。当年销供比要求也是80%,算下来那就是18*0.8*0.8≈12左右,也就是说,你自有资金能够产生的销售额,能够放大12倍。投入10个亿,一年产生的销售额可以达到120亿。

通过以上5个指标分析,可以很容易得出以下几个结论:


2、要提高土地的年度转化率,就不能拿太大的地
要保证土地年度转化率,就要求你拿地的时候,地块不能太大,否则你很难做到当年就能全部卖掉变现。一般来说,地块尽量不大于15万㎡,10万㎡上下的项目是最合适的。
同时,小企业不宜大量土储,应轻资产模式陈绮明,政府一旦推地,一定快速拿地、快速开发、快速清盘。
3、要保证地货比,就决定了要下沉到三四线城市
地货比高的地方在哪里,肯定不是一二线,这就决定了我们的投资方向,三四线,当然,有个前提——该城市有快速去化的容量。
4、要提高资金杠杆率,融资收紧的时候要增加股权性融资
要实现规模增长,一靠负债,二靠积累,没有积累,就只能加负债。但负债过大又有风险风花仙子外传,市场上行一定要加,但是一旦市场震荡就要果断增加股权性融资,做小股操盘,自有资金杠杆还是有保证的。
从这些指标出发,就可以决定你要去找什么样的项目,围绕这些指标中小房企应快速形成核心竞争力。想得明白,干得坚决,过程中不动摇。

▲本文作者常乐(左)、艾振强(右)与卞总对话后合影
02
目前三四线已经开始分化
如何判断土地市场的潜力
?
卞克认为,从宏观层面来看,目前政府希望控制一二线城市的资产价格快速上扬,但是由于土地供应越来越少,一二线资产是安全的。不过长期安全是一回事,短期机会则又是另一回事。
对房企来说,一二线城市短期内没有太多作为的空间,但房地产的总池子不能缩小,不然对经济的影响面过大。所以必然是按住一二线的水位,让势能往三四线递推,一方面三四线通过棚改放量,一方面允许部分有人口有产业的城市资产价格适当上升。这是这一轮三四线行情的根本逻辑。
因城施策后,三四线城市已经分化非常严重,要善于从微观研究里发现别人看不到的机会,投资策略也要有定力、有决心。
一、中小房企要致胜,要从微观的研究里面发现机会
房地产投资“短期看政策、中期看产业、长期看人口”,但是看库存、看人口、看产业,大家都会看,逻辑太简单了!都看得到机会的地方,价格就高了,中小房企反而没机会。中小房企要致胜,龙套王要从微观的研究里面发现别人看不到的机会点。
例如,一般人认为,新房对二手房影响比较大,但是卞克认为,根据他的研究,实际上是二手房对新房影响大。凡是交易成本下降的时候,二手房的交易会先于新房市场放量,存量盘活的资金又流入了增量市场,这是存量市场的融资效应。
2008/2009年南京出现一个现象,90㎡以下交易免税(先交后返),于是90㎡以下的存量房交易剧增,但房管局监管资金却没有同比例上升,你会发现亲戚之间的交易特别活跃,实际也就是一个模拟交易,然后拿这个交易合同去银行融资王莲香。
所以,一个城市土地市场有没有前景,真正投资要研究二手房数据。如果一个城市二手房交易活跃,就说明这个城市潜力大,而且二手房交易是有数据可查的ca927。

同样的,库存量大的城市是不是一定没有机会?答案是,也不一定!
你还要看他的库存结构是什么,库存是什么产品,后续的供地是怎么样的条件,能不能有差异化产品,很多时候库存量大也可能有机会。

现在华鸿嘉信拿地是集团和区域双轮驱动,长短期战略结合杨子祯。看好的城市长期深耕,而适合轮耕的城市则快进快出。同样的还有快慢结合,有的地方要快周转,拿地快,建得快,卖得快;有的地方要中周转,有上升的潜力,在销售节奏上有目的的控制,同时在销房的时候,在土地市场上做一些动作,适当的勾地,帮助销售溢价,要有多盘联动的意识。
三,做投资拓展,前面多花精力,后面就易下决心
现在很多公司有几百人在外面做投拓,每周都要一堆地要上会。但是华鸿现在只有40个人在做投拓,祥生17年拿下800多亿货值土储,投拓也只有几十人大故宫第一部。
卞克认为,拼人海战术不如拼精准狠,只要足够专业,花的精力足够,拿地决心就大。

03
规模大小是相对的
没有能力全国布局,就要坚持区域集中
中小房企要做专而美
?
中小房企都是区域型公司居多,如果追求规模扩张,一旦骨架拉开之后,项目的布局,与此适应的管控模式,授权体系,产品线规划、供应商库、管理团队,整个公司的基因都要调整。你想规模快速扩大,要不就是真的有雄心从几十亿到千亿,像祥生这样,2015年只有109个亿,2年卖到600亿,2018年千亿。
但是这需要你做到为了达到战略目标不受干扰、诱惑,牺牲短期局部的利润、牺牲部分股东权益、学会分钱,做大规模。如果没有这个决心,作为区域型的公司,策略得当也可以活得比较滋润。
一、中小房企没能力全国布局,就要坚持区域集中



二、中小房企要从“小而美”向“专而美”转型


本文来自地产新视野,如有侵权敬请告知!
平台活动推荐

【峰会时间】2018年4月21日—23日
【峰会地点】中国●杭州
【参会资格】文旅地产开发商及产业链董事长及核心高管 峰会规模400人
【报名电话】李老师 13811265064(手机即微信号)
【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司 汗马研习社 清大文产(北京)规划设计研究院
【峰会特色】实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
议程安排
第一板块:田园综合体与特色小镇 产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读(国家发改委副主任—乔润令;浔龙河艺术小镇——湖南浔龙河控股董事长—柳中辉;清大文产(北京)规划设计研究院院长—李季)
第二板块:田园综合体与特色小镇运营模式创新及实践(众安控股高级合伙人--王龙江;国开行信贷局原局长—袁英华;有马温泉案例解读—如何打造一个具有特色的文旅小镇—金井启修(有马温泉协会会长);中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华)
第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会(圆桌对话、项目路演、洽谈合作、引荐交流)
第四版块:田园综合体与特色小镇 IP打造、核心价值提炼及创新(蓝城集团执行总裁—傅林江;台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华;莫干山小镇:洋家乐是如何炼成的—杨国亮)
第五板块:田园综合体与特色小镇 投融资创新模式及实践对接(袁家村乡村旅游实践-望峤;财政部PPP专家库专家—李川;国际文旅,共享小镇-陈高峰,ppp模式如何助力特色小镇建设—谭志国)
贵宾席专享
1:包含3个贵宾席午宴 1个晚宴
2:标杆项目实地考察研讨(乌镇、安吉天使小镇-田园鲁家。项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨)
3:特色小镇/田园综合体ppp模式私董会(财政部财政研究科学院教研中心主任-许安拓)
4:特色小镇/田园综合体土地问题融资问题新思路(国家发改委城镇中心副理事长--乔润令)
5:特色小镇/田园综合体 创新项目路演及专家点评问诊(清大文产(北京)规划设计研究院院长—李季、中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华、台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华、民宿产业发展公司CEO—王龙江)

咨询报名请联系:
电话咨询:李老师13811265064(微信咨询请编辑 咨询峰会+公司名称、职位、电话 否则不通过)
备注:本峰会仅限相关企业董事长、总经理等高管级别参加,会收取一定费用,请知悉千年食谱颂!

一 键 扫 码 直 通 主 办
文旅、特色小镇、田园综合体、休闲农业相关活动推荐
【杭州站3月31-4月2日】壹方城第七届文旅小镇标杆项目考察
【日本站4月15-21日】壹方城海外日本田园综合体标杆项目游学考察
【杭州站:4月21-23日】中国第十九届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会即将盛大启幕
点击上面蓝色链接,跳转游学详情页
文章归档